Любой инвестиционный проект, каким бы жизнеспособным он не казался инициаторам, может быть успешно реализован только с определенной вероятностью. Тому виной изменение рыночных тенденций, повышение стоимости относящихся на себестоимость энергоносителей, внешняя среда и другие факторы.
Но основная причина того, что многие инвестиционные проекты закрываются еще на стадии становления, является то, что их инициаторы зачастую недооценивают важности тщательного изучения всех составляющих будущего бизнеса.

Так, очень часто не верно оценивается емкость рынка конечной продукции, временные и финансовые факторы, предшествующие вводу объекта в эксплуатацию (землеотводы, смена целевого назначения участка, сбор ТУ, этапы проектирования и согласований, подключение к сетям, строительные и монтажные работы, поставка и наладка основного и вспомогательного оборудования).

Часто допускаются ошибки в расчете себестоимости продукции, затратах на внешнюю и внутризаводскую логистику, административные расходы, формирование сбытовой политики и снабжения.
Подобные ошибки приводят к формированию неверных выводов и некорректных финансовых показателей эффективности, а заявляемая сумма потребности в финансировании может быть заниженной.


В основном, никто не знает свой бизнес лучше инициатора инвестиционного проекта.
В таких случаях помощь специалистов BFM Group Ukraine ограничивается разработкой инвестиционной документации по предоставленным исходным данным заказчика.
Как правило, речь идет о финансировании расширения действующего бизнеса.
При этом мы задаем наводящие вопросы, которые могут помочь ничего не упустить, а универсальная анкета, которую заполняет Заказчик, является своеобразной инструкцией к действию и перечнем необходимых исходных данных.

При желании заказчика, и в рамках наших наработанных компетенций по отраслям, в которых мы специализируемся, мы совместно создаем рабочую группу, усилиями которой работаем над получением всей недостающей информации.
При этом по мере необходимости мы подключаем к работе независимых профильных специалистов (инженеров-технологов, архитекторов, сметчиков, строителей, геодезистов, гидрологов, энергетиков, представителей инжиниринговых компаний, профильных маркетологов и юристов).



при которой производится концептуальная оценка целесообразности реализации инвестиционного проекта. Данные о инвестиционных затратах и последующей расходно-доходной части обычно берутся из сведений об аналогичных уже существующих проектах.
ПТЭО разрабатывается как промежуточная стадия между исследованием возможностей проекта и детальным бизнес-планом. Различие заключается в степени детализации получаемой информации и глубине рассмотрения вариантов проекта.
На стадии ПТЭО проводится анализ возможных альтернатив в следующих основных областях исследования:

• Рынок и концепция маркетинга;
  
• Сырье, основные и вспомогательные материалы;
  
• Месторасположение, участок и окружающая среда;
  
• Проектирование и технология;
  
• Инвестиционные расходы до ввода объекта в эксплуатацию;
  
• Организация, накладные расходы, формирование прямой себестоимости;
  
• Трудовые ресурсы (управление, затраты на оплату труда, потребность в профессиональном обучении и затраты на него);
  
• График осуществления проекта;
  Влияние вышеперечисленных факторов оценивается из финансовых и экономических показателей, которые выводятся из составленной финансовой модели инвестиционного проекта
  
  
  2. Фаза детальных предпроектных исследований
  
  
  
  Маркетинговая и организационная часть
  
  
• Определение целей инвестиционного проекта, определение внешней среды ,отраслевое окружение и общее положение ситуации в отрасли; тенденции развития рынка, факторы, влияющие на состояние отрасли
  
• Юридическое обеспечение (налоговая база, корпоративные цели, выбор оптимальных вариантов, обеспечивающих юридическую защиту бизнеса и т.п.);
  
• Комплексное маркетинговое исследование (анализ конкурентной среды, принимающей способности рынка, перспективная программа продаж и номенклатура продукции, ценовая политика, Определение оптимального объема производства, адаптированного к рыночным циклам);
  
  
  Экспертиза места размещения объекта капитального строительства
  
  
• Юридические (сервитуты, ограничения, отягощения, целевое назначение и возможность его изменения)
  
• Планировочные решения;
  
• Технологические;
  
• Градостроительные;
  
• Транспортные;
  
• Экологические;
  
• Санитарные нормы отступа;
  
• Геологические;
  
• Гидрологические;
  
  
  Результат – составление технического паспорта участка и сметы по его освоению и получению разрешений на проектно-изыскательские работы
  
  
  
  

  • 
    
  • Месторасположение/территориально-административная единица (область/район/город/поселок/село)
    
  • Специальный статус н.п. (исторический/курортный и т.д.)
    
  • Местный орган самоуправления/орган государственной власти (координаты/тел./руководитель)
    
  • Местный государственный орган земельных ресурсов (координаты/тел./руководитель)
    
  • Местные инженерные службы/хозяйства (координаты/тел./руководитель)
    
  • Кадастровый номер земельного участка
    
  • Размер/общая площадь/конфигурация/длина сторон/
    
  • Кадастровый план (в пределах н.п.1:500/1:2000 за пределами н.п.)
    
  • Расстояние (км.) от границ ближайшего н.п./центра н.п.
    
  • Коммерческая история участка
    
  • Политика местных властей/прогноз застройки в разрезе местных планов градостроения/генеральных планов развития
    
  • Настоящая форма собственности (частная, коммунальная, государственная)
    
  • Право собственности субъекта/продавца (владение, распоряжение, пользование)/основание (договор/соглашение/бесплатная передача/приватизация/наследство/выделение на местности (пай) и т.д.)
    
  • Настоящий субъект права собственности (физ. лицо/юр. лицо/территориальная община/держава)
    
  • Прочие участники, в том числе иностранные, совместной собственности участка (с определением части каждого/без определения части каждого)
    
  • Прежний субъект права собственности
    
  • Прежняя форма собственности
    
  • Настоящее целевое назначение/категория (под застройку, сельскохозяйственная, промышленная, лесной фонд, водный фонд, рекреационная, оздоровительного назначения, заповедная, историко-культурного назначения)
    
  • Фактическое использование по целевому назначению
    
  • Прежнее целевое назначение/категория
    
  • Осуществленные изменения целевого назначения / необходимость проведения изменений для застройки участка
    
  • Зарегистрированные ограничения прав на использование земельного участка (аренда, отчуждение, продажа, застройка, вид деятельности, изменение целевого назначения и т.д.)
    
  • Установленные/зарегистрированные права/виды земельного сервитута/содержание/сроки
    
  • Социальный фактор/общественная реакция
    
  • Запреты (залог/арест и т.д.)
    
  • Целевое назначение/категория смежных территорий (соседних участков)
    
  • Примыкание/близость охранных/санитарно-охранных/санитарно-защитных зон/зон особого режима использования земель/зон охраны территории памятников, исторических ареалов населенных пунктов, археологических территорий.
    
  • Характер местности (равнинный, холмистый и т.д.), перепад отметок
    
  • Классификация грунтов (скалистые, дисперсные, техногенные и т.д.)
    
  • Выполненные инженерные изыскания (технические, топографические, геологические, санитарно-гигиенические)
    
  • Сети временных/постоянных подземных/надземных коммуникаций на территории участка/за пределами участка: водопровод, канализация фекальная/дождевая/локальные очистительные сооружения/дренажные системы/теплосети/газопровод/ЛЭП/телефонные сети
    
  • Расстояние до ближайших инженерных сетей (м)/характеристики (давление, мощность, емкость и т.д.)/условия использования
    
  • Транспортные магистрали (близость)/виды (авто, ЖД, водный)/категория (государственного, местного значения)
    
  • Наличие на участке существующих сооружений (функциональное назначение)
    
  • Наличие на участке растительных насаждений
    
  • Стартовая стоимость (на сегодняшний день), установленная продавцом
    
  • Альтернативные формы сделки
    
  • Пакет, существующих в наличии, сопроводительных документов: планы/схемы/проекты/письма/договора/акты/письменные решения/зарегистрированные документы/разрешения/распоряжения/нотариальные удостоверения/свидетельства и т.д.
    

  
  
  
  
  Оценка издержек проектно-конструкторской части проекта
  
  
• выбор технологии,
  
• конструктивные стандарты,
  
• спецификация оборудования,
  
• условия поставки и инсталляции,
  
• сметы по проектированию и строительству (реконструкции),
  
• формирование исчерпывающего перечня всех дополнительных расходов и графиков до запуска объекта в эксплуатацию,
  
• подготовка тендерной документации и проведение предварительного тендера подрядных строительных компаний для оценки сметы по производству основных строительных, монтажных и специальных строительных работ.
  
  
  Материальные затраты (потребности, цены и условия поставки сырья, вспомогательных материалов и энергоносителей
  
  
  Формирование издержек, относящихся на прямую себестоимость продукции;
  
  
  Организация производства и операционные расходы (управление, сбыт и распределение продукции, условия аренды, графики амортизации оборудования и т.п.);
  
  
  Кадровая политика (потребности, формирование штатного расписания и фонда оплаты труда, графики и регламенты труда, затраты на обучение и систему мотивации персонала
  
  
  
  Изучение коррупционной составляющей издержек проекта
  
  Мы все живем на одном постсоветском пространстве. Можно сколько угодно замалчивать коррупционную составляющую, но мы знаем, что она присутствует на всех без исключения как организационных, так и операционных этапах проекта.
  Платить придется как за ускорение принятия вопросов, так и то, что бы эти вопросы были приняты на рассмотрение в принципе.
  Для индустриальных инвестиционных проектов – от регистрации ЮЛ, выбора земельного участка и положительного решения сессии на его освоение, составления землеустроительной документации, изменения ЦН, согласования и экспертизы ПД, подключения к сетям, строительным и монтажным работам, запуска в эксплуатацию, таможенной очистке оборудования, охране труда, экологии, налоговикам и всем остальным... В операционном бизнесе наверняка будут частые визиты пожарных инспекторов, представителей СЭС, ОТ, экологии других контролирующих органов. Налоговая инспекция наверняка будет требовать выполнение планов по сбору налогов, вымогая авансы по налогу на прибыль. Возникнут проблемы с возмещением НДС по экспортным контрактам и многое другое.
  Можно и нужно сопротивляться коррупционному произволу чиновников. Вместе с тем, необходимо взвешено подходить к вопросу, и лучше иметь в бюджете определенную статью, идущую на подобные расходы.
  Спрогнозировать статью расходов на будущие взятки – тоже один из элементов предпроектных исследований.
  При этом мы ни в коей мере не выступаем, и не можем выступать в качестве каких либо посредников.
  Совместная задача - просчитать период окупаемости и интегральные финансовые показатели проекта по наименее благоприятному сценарию.